Biaya Material Bangunan Melonjak Pasokan Rumah Subsidi Berpotensi Terancam

ECONOMIC ZONE - Ekosistem bisnis rumah subsidi menghadapi tantangan baru seiring dengan melonjaknya harga material konstruksi di tengah melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS). 

Rupiah melemah terhadap dolar Amerika Serikat (AS) pada pembukaan perdagangan Jumat (22/5/2026). Posisi dolar AS melemah 0,17% dan berada di posisi Rp 17.697 per dolar AS. Analis mata uang dari Doo Financial, Lukman Leong memperkirakan rupiah akan berkonsolidasi terhadap dolar AS.“Investor wait and see rilis data neraca transaksi berjalan kuartal I-2026 Indonesia. Investor juga masih mengantisipasi respon Iran terhadap proposal AS yg terbaru,” kata Lukman, Jumat (22/5/2026).

Kenaikan harga besi, baja, dan bahan bakar minyak (BBM) mendorong pengembang menyuarakan usulan agar pemerintah mengerek harga rumah subsidi yang dinilai sudah tidak relevan.

Data Indeks Harga Perdagangan Besar (IHPB) menunjukkan inflasi tertinggi terjadi pada kelompok Bangunan Tempat Tinggal dan Bukan Tempat Tinggal yang mencapai 5,93 persen secara tahunan (year-on-year). Angka ini jauh melampaui tingkat inflasi nasional yang berada di level 2,42 persen.

Kondisi tersebut mengindikasikan bahwa harga material dan kebutuhan konstruksi meningkat lebih cepat dibandingkan kenaikan harga barang dan jasa secara umum. Lonjakan harga terutama terjadi pada komponen penting pembangunan rumah, seperti produk berbahan aluminium, instalasi kelistrikan, serta berbagai material pendukung lainnya.

Tenaga Ahli Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Harry Endang Kawidjaja mengungkapkan kenaikan harga material bangunan mulai menekan pengembang rumah subsidi di tengah melemahnya kurs rupiah dan kenaikan biaya konstruksi. Harga rumah subsidi perlu naik minimal 10% untuk menjaga margin keuntungan pengembang.

Dia menyebut, banyak pengembang telah meminta penyesuaian harga rumah subsidi karena kenaikan biaya bangunan mencapai sekitar 20%. “Sudah banyak (developer) yang teriak naik, karena peningkatannya itu sekitar 20% di bangunan saja,” kata Harry saat ditemui di Kemang, Jakarta Selatan, Jumat (22/5/2026).

Menurut dia, kenaikan tertinggi terjadi pada material alam, seperti pasir dan batu yang melonjak 50%. “Yang paling tinggi di material alam ya, sampai 50% — pasir, batu. Secara rata-rata sih naik di bangunan tuh 20%,” papar Harry.

Harry menjelaskan, kenaikan tersebut dipicu sejumlah faktor, mulai penutupan tambang bermasalah dan moratorium pembangunan perumahan di kawasan rawan banjir di Jawa Barat oleh Gubernur Dedi Mulyadi (KDM), hingga kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) dan upah pekerja. “Nah salah satunya kan KDM memberhentikan (tambang dan pembangunan perumahan). Terus minyak naik, solar naik, (gaji) pekerja naik,” terangnya.

Harry memperkirakan harga rumah subsidi perlu naik minimal 10% untuk menjaga margin keuntungan pengembang. “Ya, harusnya minimal 10% untuk menjaga profit margin-nya,” katanya.

Dikatakan Harry, bila harga rumah subsidi tidak disesuaikan, margin pengembang akan semakin tipis dan berpotensi membuat pengembang beralih ke proyek non-subsidi. “Kalau dibiarkan profit-nya terlalu tipis, nanti banyak pengembang yang beralih. Nah itu akan mengurangi realisasi (KPR FLPP),” katanya.

Ia menilai realisasi pembangunan rumah subsidi tahun ini masih tertinggal dari target. Dari realisasi KPR FLPP 278.800 unit pada 2025, realisasi saat ini baru sekitar 61.000 unit dalam empat bulan pertama tahun 2026. “Kalau dikali tiga (bulan) baru 180.000 unit. Walaupun ujung-ujung mungkin meningkat. Mungkin hanya 220.000 kalau bisnis seperti biasa,” imbuh Harry.

Menurut dia, tanpa penyesuaian kebijakan, realisasi pembangunan rumah subsidi sulit mencapai target. Harry menuturkan, pengembang memiliki opsi lain selain menaikkan harga, yakni mengurangi ukuran rumah. “Nanti arahnya yang satu ngecilin unit, size, ukuran,” katanya.

Dia mengakui opsi tersebut berpotensi memengaruhi kualitas rumah subsidi, meski konsumen kini dinilai semakin kritis dalam membandingkan produk perumahan. “Kemungkinan (penurunan kualitas rumah) itu juga terjadi, tapi sekarang kan pembeli sudah sangat-sangat pinter ya. Jadi mereka akan membandingkan,” kata Harry.

Harry menambahkan, tekanan biaya konstruksi berbeda di tiap wilayah. Di Serang, kata dia, kompetisi antar-pengembang masih membuat harga jual relatif tertahan. Namun di wilayah penyangga Jakarta seperti Tangerang, Bogor, dan Bekasi, harga lahan dan material sudah lebih mahal. “Jawa Barat terutama, karena Jawa Barat itu material alamnya kepukul dua kali,” tandasnya.

Harry mengatakan banyak pengembang di Jawa Barat mulai bergeser ke wilayah Jawa Tengah, seperti Brebes akibat kenaikan harga material dan terbatasnya pasokan. “Sekarang beli material perumahan Jawa Barat, terutama Bogor, rata-rata belinya ke Banten, ke Cilegon, ke Bojonegara,” ujar Harry.

Menurut Harry, perpindahan permintaan material dari Jawa Barat ke Banten turut memicu kenaikan biaya logistik dan harga material di daerah pemasok. “Yang Jawa Barat sudah berebut, jauh pula nganternya. Biaya logistik jadi tinggi, mungkin itu yang bisa (naik biaya material alamnya) sampai 50%,” katanya.